家居企业要下决心和地产解绑啦！

主笔｜张永志 资深媒体人、策划人，优居研究院院长 

2026年家居企业的半年报把行业面临的挑战展现得淋漓尽致。优居研究院重点关注的 74 家上市企业里，营收、净利同比双增的，只有13家，占比不足两成。 

这份成绩单，被一条清晰的逻辑串了起来——「跟地产绑定多深，成绩单就有多难看」。

把74家企业按板块摊开，一张“地产绑定度”图谱就出来了！

需求的天平，已倒向存量

先看两组家居建材产业上游、地产维度的最底层数字。

2026年上半年，全国新房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%；新建商品房销售额37945亿元，同比下降13.6%。另一边，二手房网签面积同比增长10.2%，占住宅总交易面积的比重达到50.4%，首次突破半数。 

这不是一次偶然反超。拉长时间维度看，二手房交易占比2020年仅27%，2025 年升至46%，2026年前8个月已经突破52%，呈现一条清晰的上升曲线。9月18日，住建部在国新办发布会上明确定调：我国房地产已经进入存量时代。

更关键的是未来五年。多家机构预测，二手房成交占比将持续超越新房，成为市场的绝对主力；到2030年，全国二手房交易规模有望突破10万亿元。这个趋势落到家居行业，就是一个明确的答案：新房装修的蛋糕在缩小，存量翻新和局部改造的蛋糕在快速变大。

尤其值得注意的是“局装旧改”这个结构性机会：在旧房翻新的总需求里，局改占比已经超过60%，厨卫改造、墙面翻新、阳台改造等细分项目需求同比增长超过55%。这意味着，存量市场的机会不只是“重装一套房”，更是“改好一间厨、刷好一面墙”的高频、碎片化需求。 

在一升一降之间，中国住房市场的需求结构，完成了一次根本性的翻转：新房主导的“增量时代”谢幕，二手房、存量房主导的“存量时代”登场。 

这对家居行业来讲，是根本的结构性巨变。过去二十多年，家居企业的增长引擎，几乎全部挂在新房交付这根链条上。新房卖出去，装修才开工，柜子、厨电、吊顶、瓷砖才有订单。新房一收缩，这条链上的每一个环节，同时断流。于是，分化来了。而且这种分化，严格按“绑定度”排布。 

绑定最深的，都摔得最重

绑定最深的是全屋定制。 

11家定制家居上市企业，2026年半年报营收全部同比下滑，除梦天家居下滑7.93%之外，其余跌幅都在两位数以上，江山欧派营收接近腰斩；利润端更惨，11家里有6家归母净利润为负。 

定制为什么最惨？因为它跟新房交付的绑定是最硬的。一套房子，定制柜子几乎就是“交付后第一件事”。新房一收缩，它第一个被断粮。

陶瓷卫浴，同样是重灾区。10家上市企业里8家下滑。马可波罗营收27.50亿元、下滑14.54%，净利润缩水34.09%；箭牌家居由盈转亏，净利润暴跌314.64%；瓷砖卫浴工程渠道绑定得深，地产上游一收缩，订单就断流。

地板也扛不住了，领头羊大亚圣象木地板的收入同比下滑32%。地板是“新房铺装”的代名词，房子不交付，地板就无处安放。大亚圣象这份成绩单，是“深度绑定”最惨烈的一个注脚。

作为最重要的线下渠道，三大龙头家居卖场：红星美凯龙、居然智家、富森美家居营收也全部下滑。 

这些板块的共同点，不是企业经营不行，是“出生”就绑在了新房交付上，受地产周期影响最大！

离地产最远的，活得最好 

另一头，是和地产绑定不深的家纺和软体。

6 家家纺上市企业，营收全部正增长；利润更亮眼，孚日股份、罗莱生活、梦洁股份净利润同比涨幅都超过30%。家纺的生意逻辑很简单：替换频次高、消费意愿强。被子旧了要换，床品脏了要换，跟新房交付没半点关系。

软体成品，是「离地产不算远、但靠日常消费吃饭」的一类。沙发、床垫相当一部分卖的是改善和替换，不全是新房交付。2026年沙发类市场规模已达1200亿元，而驱动这笔生意的，是消费升级而非新房交付。 

顾家家居以98.75亿元稳坐软体头把交椅，营收逆势微增0.75%；慕思股份营收24.91亿元、基本持平。但要注意，它们也只是“保住了生意”，利润下滑也是深受行业周期和市场影响。离地产远，能让你活下去，但保住利润还是有相当大的难度。 

真正值得期待的，是这两个品类正在打开的“新零售”通道。

家纺领域，即时零售已经跑出样板。水星家纺2025年11月入驻美团闪电仓，到2026年8月，商品搜索转化率提升210%、销售额暴涨530%，一个长期依赖线下门店的传统品类，靠“30分钟送达”重新找到了增量。这打破了「即时零售只适合生鲜快消」的旧认知，也为低频大件品类打开了一个全新的窗口。

在软体，则是全渠道的爆发。目前，软体品类的消费路径也已经变了，55%的用户通过电商、小红书、抖音了解家具，再回到线下卖场完成购买，“线上种草、线下成交”成为主流模式，直播电商在家居品类的渗透率已达68%。

这两条新零售通道的共同点，是把生意的重心从「一次性的大宗交易」，转向「持续的用户经营」：过去靠一个楼盘、一批业主，现在靠社区、靠内容、靠复购；行业竞争的核心资产，也从“流量”变成了“信任”。对一个离地产很远的品类来说，这才是真正的长期红利。

综合来看，软体和家纺的共同点，是需求来自「替换、改善、刚需」，而不是“新房交付”。离地产越远，越扛得住这轮寒流。而离用户越近，越有机会在新零售里长出新曲线。 

家装辅材展现龙头效应

在多数板块营收全线下滑的背景下，家装辅材是少数“龙头还能增长”的板块。不是因为它没受冲击，而是因为它正在上演一出「大鱼吃小鱼」的行业整合。

先看龙头们的成绩单。东方雨虹营收148.67亿元、净利6.13亿元，双双正增长；北新建材营收126.31亿元，石膏板主业承压，但防水卷材、涂料「两翼」分别逆势增长3.35%、5.48%；三棵树营收60.39亿元、微增3.83%，基材与辅材、家装墙面漆双双增长11%以上。在行业普遍失血的当口，龙头还能守住增长，本身就是个强烈的信号。

辅材的生意，天然是「规模制胜」。防水、涂料、石膏板、家装管道这些品类，产品高度标准化、运输半径有限、渠道网络必须足够密——规模越大，单位成本越低，集采议价能力越强，渠道铺设也越经济。这就决定了它是一个「强者恒强」的赛道。

龙头每多一份份额，成本就比对手低一分，价格战里就多一分胜算。北新建材以石膏板事业群统筹龙牌、泰山、梦牌三大品牌，靠的正是这种协同供应链和规模集采，在需求承压的环境下依然把成本压得住。

而地产下行，恰恰成了龙头集中度提升的加速器。中小辅材企业正在加速退出，腾出来的份额，被龙头顺势收割。此外，龙头们还在加速渠道下沉与品类扩张，趁行业洗牌，把份额和渠道一次性做厚。

从公装到家装、从城市到县乡，把过去够不着的存量修缮、社区局改市场一并吃下。品类上，从单一材料走向整体解决方案。辅材行业的特点就是，品类越全，客户越难被替代，单客价值也就越高。

但必须清醒地看到：这是一场「带血的整合」，份额是拿利润换来的。三棵树营收微增3.83%，净利润却下滑30.92%，经营现金流骤降97.5%，家装墙面漆销量涨了20.17%、单价却跌了7.26%；北新建材净利下滑28.72%；伟星新材营收降了8.71%，净利看着大涨43.9%，其实是1.25亿元投资收益撑起来的，扣非后照样下滑。

换句话说，辅材龙头是「抢到了份额，没抢到利润」。行业集中度确实在提升，但这是用价格战换来的集中度——整合的窗口期，也正是利润最薄的阵痛期。谁能熬过这段最薄的日子，谁才有资格吃到集中度提升的长期红利。

分化背后，是行业的五个趋势

通过对家居行业上市公司半年报的分析，管中窥豹，大概可以读出中国家居建材行业未来的五个趋势。

第一，需求结构反转。新房量价齐缩，二手房占比首破50%，存量时代正式到来。家居行业的增量，以后只能从「旧房焕新、存量改造、品质升级」里找。

第二，绑定度就是生死线。品类的命运，不是经营出来的，是「出生」决定的——绑定新房交付那一刻，周期就写进了财报。业绩最难看的，都在为「绑定」二字买单。这轮分化，本质是「基因」的分化。 

第三，韧性不等于健康。虽然有些品类业绩看似稳住了、保住了份额，但利润全线承压。行业的下半场，命题已经从「有没有生意」变成「能不能赚钱」。

第四，出清与水分显形。从半年报成绩单来看，有的企业靠公允价值「假盈利」，有的企业靠投资收益撑净利，还有多家企业的「扭亏」经不起推敲，有的则要靠跨界收购保壳。行业的淘汰赛才刚开始不久，家居企业财报里的水开始往外挤了。

第五，出路正在收敛。家纺、软体、建材、家电的韧性，指向同一个方向——离地产远一点、离用户近一点、靠替换和改善吃饭。存量改造是唯一的确定性增量，出海是已验证的出口，辅材集中度提升、产业链重构是结构性的新变量。

后记

回到那句话：跟地产绑定多深，成绩单就有多难看。

这不是一句调侃，是一张行业的地形图。往后的家居建材企业，比的不是谁规模大，而是谁离地产远、谁离用户近、谁能在存量里找到新的活法。

而在这个过程中，家居建材企业必须要尽快适应存量市场，摆脱旧有增量时代地产新房的模式依赖，要尽快打造掘金存量市场的新模式，包括产品和服务模式的创新。

同时，所有的家居企业和企业主，也必须从存量时代的思维中走出，抛弃单纯追求大、追求快的发展执念。重新思考和定位企业的发展观，如何让企业发展的更稳健、经营更有质量。

家居企业是时候下定决心和地产解绑啦！